Questions fréquentes

Oui, en Espagne, le vendeur paie la commission à l’agence immobilière selon un contrat que les deux parties ont signé.

Vous n’avez pas besoin de passer par une agence immobilière ! C’est pourquoi nous avons lancé cette rubrique de questions fréquentes, afin que vous sachiez comment gérer vous-même le processus d’achat.

Cependant, passer par une agence immobilière offre des avantages:

1. Le prix de vente reste le même.
2. La capacité de négociation est plus forte.
3. Les visites et les traductions sont gratuites.
4. Vous ne serez jamais seul puisque vous serez assisté par des professionnels à tout moment.
5. Vous serez entre les mains d’experts pour les différentes questions immobilière, légale, fiscale, juridique et administrative.
6. Vous serez conseillé pour les questions de succession et/ou de création d’entreprise.
7. En cas de besoin, vous aurez également à votre disposition des architectes, des promoteurs et des professionnels de la rénovation.

De plus, BlancaReal est certifiée ISO9001 et AIPP, contrairement à la plupart des agents immobiliers de la Costa del Sol; en cas d’erreur, nous sommes donc responsables.

C’est assez simple: le vendeur ne paie que la valeur ajoutée (“plusvalía” ou IVTM), qui est calculée par les autorités municipales.

Cette taxe doit être payée par le vendeur dans les 30 jours suivant la signature du titre de propriété.

Dans certains cas, afin de s’assurer que cette taxe est payée dans les délais – car sinon la mairie exigera le paiement de ladite taxe au nouveau propriétaire – la valeur de la taxe est prélevée sur le prix d’achat et payée directement par l’acheteur.

En ce qui concerne l’acheteur, il est tenu de payer les frais de notaire, d’autres frais d’achat (détaillés ci-dessous) et le registre foncier.

1. Vérification des documents par l’agence immobilière.
2. Rédaction du contrat privé entre les parties
3. Paiement des arrhes (habituellement 10% du prix de vente)
4. Signature de l’acte de propriété chez le notaire et paiement du solde du prix de vente
5. Enregistrement de la propriété et paiement des taxes (dans les 30 jours).

Il existe 2 cas d’achat : neuf ou d’occasion.

En cas d’achat d’une propriété dite d’occasion, l’acheteur doit payer:

• Droits de mutation ou impôts de transmission patrimoniale (ITP)

Cet impôt est fixé en fonction du prix de vente de la maison (pas de sa valeur) : 8% du prix de vente (jusqu’à 399.000 Euros), 9% (jusqu’à 699.000 Euros) et 10 % (plus de 700.000 Euros)

• Frais de notaire et de registre cadastral (environ 1,5% du prix de vente)

Lors de l’achat d’une propriété neuve (généralement à un promoteur par l’intermédiaire d’une agence), l’acheteur doit payer :

• Droit de timbre (Actos Jurídicos Documentados ou AJD) : 1,5 % du prix de vente
• TVA : 10%
• Frais de notaire et de registre cadastral: environ 1,5% du prix de vente

Ces frais peuvent faire l’objet d’une mise à jour. Veuillez nous consulter régulièrement.

C’est très simple:

• Carte d’identité nationale (pour les citoyens de l’UE) ou passeport (pour les citoyens non-européens).
• Numéro d’identification pour étrangers ou NIE.  Le NIE peut être obtenu auprès de la Police Nationale espagnole.   Vous pouvez le demander en ligne ou nous pouvons le faire pour vous.

• Il est obligatoire d’avoir un compte bancaire en Espagne pour le paiement automatisé des impôts locaux ou d’avoir un représentant qui s’en occupe.

Oui, c’est possible. Une procuration notariée et limitée permet à l’agent immobilier de signer l’achat de la propriété et de s’occuper de toutes les formalités administratives et fiscales par la suite.

N’oubliez pas que la procuration doit être signée en Espagne et, si elle est signée auprès d’un notaire à l’étranger, elle doit porter l’Apostille de La Haye pour être reconnue par un notaire espagnol.

Nous recommandons toujours de travailler avec un avocat, surtout pour vérifier correctement les documents légaux de la propriété.

Chez BlancaReal, nous avons un avocat en interne qui jouit de 8 ans d’expérience au registre foncier espagnol et qui travaille avec BlancaReal depuis 2015.

Son travail consiste principalement à s’assurer que la propriété est conforme avant de vous faire signer un quelconque document.

Notre avocate vérifiera:

• Le titre de propriété (nota simple) ou l’acte de vente précédent (escritura)
• Les permis de bâtir si le bâtiment est neuf ou en construction
• La solvabilité du promoteur si le bâtiment est neuf ou en construction
• Le paiement de tous les frais et impôts en cours
• Les factures domiciliées
• L’absence de charges ou hypothèques impayées
• Vérification topographique de la propriété

En outre, une fois que vous êtes devenu propriétaire légitime, notre avocate s’assurera que la propriété est correctement enregistrée et que toutes les taxes sont payées.

Oui, les banques espagnoles doivent accepter votre demande de prêt; toutefois, les dernières lois sur les hypothèques en Espagne (2019) ont obligé les banques à être plutôt prudentes lorsqu’il s’agit de prêter de l’argent.

En outre, les banques prêtent généralement jusqu’à 70-80 % du prix de vente, alors que les promoteurs immobiliers proposent actuellement jusqu’à 90-100 % de prêt pour les nouvelles propriétés.

Voici la liste exhaustive de tous les documents que l’acheteur doit exiger:

1. Licencia de primera ocupación: le certificat de capacité ou la licence dit “de première occupation”.
2. Recibos de IBI: tout reçu cadastral de la mairie (si la construction est encore en cours, ce reçu n’existe pas encore).
3. Planos: tous les plans de tous les niveaux du bâtiment
4. Comunidad de propietarios: si une communauté de propriétaires a été créée, vous avez besoin de ses coordonnées et de ses statuts.
5. Seguro decenal: assurance obligatoire de 10 ans.
6. Memoria de calidades: le cahier des charges.
7. Datos registrales (división horizontal): détails du registre foncier dans la division horizontale.
8. Boletines de agua y luz para contratar suministros: tous les certificats d’eau/électricité/etc.

• Acte de vente antérieur.
• Nota simple: le certificat d’enregistrement (de moins de 30 jours).
• Toutes les taxes domiciliées: taxe foncière (IBI), poubelles (basura), services (eau, électricité, etc.).
• Coordonnées de l’administrateur de la communauté des propriétaires.
• Lettre de l’administrateur confirmant que le propriétaire précédent n’a pas de charges en suspens.

Oui, pour acheter un bien immobilier en Espagne, que ce soit en tant qu’investisseur privé ou personne juridique, le compte bancaire est nécessaire car tout paiement (par virement ou par chèque) doit être endossé par une banque espagnole, qui peut établir l’origine des fonds.  La personne physique ou juridique peut être représenté pour les payements.

Le taux actuel de l’impôt espagnol sur les revenus locatifs pour les non-résidents (IRNR) correspond à 24% du revenu brut, hors déduction des frais (travaux, impôts, etc.)

Toutefois, les non-résidents peuvent également demander un taux d’imposition réduit de 19% avec la réduction des frais (travaux, impôts, etc.)

Si le bien n’est pas loué, l’Etat espagnol établit un calcul d’impôt basé sur la valeur cadastrale de la propriété.

Dans tous les cas, les revenus locatifs espagnols doivent être déclarés et payés avant le 1er décembre.

Le système est très simple en Espagne : en tant que vendeur, vous ne paierez que la plus-value (Plusvalía), qui est calculée par les autorités municipales.

Oui, et nous l’encourageons.

C’est une autre raison d’acheter avec BlancaReal: nous offrons ce service gratuitement.

En 2020, les banques vous donneront généralement entre 60 et 70 % du prix d’évaluation du bien. Sachez que le prix d’évaluation de la banque n’a rien à voir avec le prix de vente.